KİRA BEDELİNDEN KAYNAKLANACAK UYUŞMAZLIKLAR VE İZLENECEK YOL

 Son zamanlarda en çok gündeme gelen konulardan birisi de kira bedelinden kaynaklanan uyuşmazlıklardır. Enflasyonun etkisiyle kiracı ve kiraya veren yeni dönem kira bedeli hususunda anlaşamamaktadır.

- Bu uyuşmazlığın giderilmesi için ''Kira Tespit Davası'' açmaları gerekmektedir.

- Kiranın tespiti kararının amacı kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan ücret unsurunu belirli bir hale getirmektir. Bu aşamada kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakim kararıyla doğmaktadır. Kira ücretinin tespiti davalarının konusunu çatılı konut ve işyeri kapsamına giren taşınmazlar oluşturmaktadır.

- Türk Borçlar Kanunu'nun 344. ve devamı maddeleri gereği ''kira tespiti talebi ancak konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan uyuşmazlıklarda uygulanabileceğinden bunun haricinde kira tespiti istenemeyecektir.'' 

- Kira ücretinin tespiti davaları kiralayan tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilmektedir.

- Kira tespit davası, kira sözleşmesi kiminle yapılmış ise onun aleyhine açılmalıdır. Yine kira bedelinin tespiti davalarının açılması için herhangi bir zaman belirtilmemiştir. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilmektedir.

- Burada önemli olan husus, kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izlenen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar hale gelecektir.

- Taraflar arasında kira sözleşmelerinde uzayan dönemde kararlaştırılacak ''artış oranı'' tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir. Taraflar arasındaki sözleşmedeki artış oranının tüfenin on iki aylık ortalamasını geçmesi halinde ise aşan kısım geçersiz olacağından, artış oranı olarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama uygulanacaktır.

- Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ''artış oranı'' belirlenmediği durumda ise, hakim tarafından kiralanın durumuna ve hakkaniyete göre belirlenecektir. Ancak bu durumda dahi hakim tarafından belirlenecek bedel, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamasını geçemeyecektir.

- Beş yıldan uzun süreli ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise taraflarca kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılması ehemmiyetli olmayacaktır. Bu halde kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksi, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumuna göre belirlenecektir.

- Kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibine konu edilemeyecektir. Bu yüzden karara karşı istinaf/temyiz kanun yoluna başvuruldu ise istinaf/temyiz incelemesi sonucunun beklenmesi zorunludur.

- Kira tespit kararı ile belirlenen kira fark miktarına kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren faiz uygulanması gerekmektedir.