KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ

 

SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELRİNDE BİLDİRİM YOLUYLA

KİRACI İÇİN

TBK 347/1

 

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir

 

 

KİRAYA VEREN İÇİN

TBK 347/1-2

 

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

 

 

 

BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE BİLDİRİM YOLUYLA

KİRACI İÇİN;

TBK 347/2 I. cümle

 

 

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, … genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

 

Genel hükümlere göre fesih bildirimi;

 

TBK 329

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

(Çok fazla örneği olmadığı için detaylı süre çalışması yazmıyorum)

 

KİRAYA VEREN AÇISINDAN

 

TBK m. 347/II kiraya verenin, belirsiz süreli kira sözleşmelerini uzama yıllarına dayanarak sona erdirebileceğini hükme bağlamaktadır. Bu hükme göre, belirsiz olan kira sözleşmesinde ‘’kira başlangıcından’’ itibaren on yıl geçtikten sonra ‘’genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.’’ Dikkat edilecek olursa, süreli sözleşmelerde kiraya veren on yıllık uzama sonunda, TBK m. 329’daki fesih dönem ve sürelerine uymak zorunda olmadığı halde, belirsiz süreli sözleşmelerde buna uymak zorundadır.

Örneğin; M, konutunu 01.02.2013 tarihinde K’ye bir yıl için kiraya vermiş; bir yıl dolduğu halde kiracı kiralananı kullanmaya devam etmiştir. Süreli kira sözleşmesinde, süre sona erince sözleşme birer yıl uzar. Bu örneğimizde kiraya veren kira sözleşmesinin sona erdiği 01.02.2014’ten itibaren kira sözleşmesinin on yıl süreyle uzamasına katlanmak zorundadır. Onuncu yıldaki uzama tarihi 01.02.2024 olduğuna göre, kiraya veren M, K’ye TBK m. 347/I anlamında en az üç ay öncesinden yani 01.11.2023 tarihine kadar fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi 01.02.2024 sonrası için sona erdirebilir.

 

KİRACI VE KİRAYA VEREN AÇISINDAN GENEL HÜKÜMLERE GÖRE FESİH

 

TBK m. 347/III hükmüne göre

‘’Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.’’

Madde sözleşmenin taraflarının sözleşmeye aykırılıkları nedeniyle genel hükümlere dayanan fesih hakkına yollama yapmıştır. Örneğin: Kiralanın ayıplı olması (depremde ağır hasar, lavabo giderinin ahşap zemini şişirip kullanılmayacak hale getirmesi, banyonun üst kattan sürekli atık su akması sonucu kullanılamayacak halde olması vs.) durumlarında kiracı TBK 305 gereğince;

2. Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden sorumluluk

a. Genel olarak

MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

‘’Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.’’

 

Kiraya veren için ise;

Kiracının kiralananı özenle ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması durumunda TBK m. 316 gereğince sözleşmeyi feshedebilir.

 

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

 

FESİH BİLDİRİMİN GEÇERLİLİĞİ

Şekli : YAZILI OLMAK ZORUNDADIR

Hüküm TBK 348

2. Bildirimin geçerliliği

a. Şekil

MADDE 348- Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

 

 

 

DAVA YOLUYLA KİRA İLİŞKİSİNİN SONA ERMESİ

1.   KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE DAVA YOLULA SONA ERDİRME

A)  SEBEPLER

-        KİRAYA VERENİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE

GEREKSİNİM KONUT VEYA ÇATILI İŞYERİ İÇİN OLMALI, GEREKSİNİM GERÇEK VE SAMİMİ OLMALI, GEREKSİNİMİ OLAN KİRAYA VERENİN KENDİSİ, ALTSOYU VE ÜST SOYU İÇİN OLMALIDIR

-        YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE

KİRALANANIN YENİDEN İNŞA VE İMARININ GEREKMESİ, KİRALANANI KULLANMANIN İMKANSIZ OLMASI, TALEBİN KİRAYA VERENDEN GELMİŞ OLMASI

 

B)   YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ

KOŞULLARI

 KİRA SÖZLEŞMESİNDEN SONRA KİRALANAN BAŞKASINA DEVREDİLMİŞ OLMALI, KİRALANANA GEREKSİNİM OLMALI, BU GEREKSİNİM GERÇEK VE SAMİMİ OLMALI

 

2.   KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLERLE DAVA YOLUYLA SONA ERDİRME

A)  YAZILI TAHLİYE TAAHÜDÜ

-KİRACI YAZILI OLARAK TAHLİYEYİ TAAHHÜT ETMİŞ OLMALIDIR,

-TAAHHÜT KİRA SÖZLEŞMESİNİN KURULMASINDAN SONRA VERİLMİŞ OLMALIDIR,

-TAHLİYE TAAHÜDÜ BELİRLİ BİR TARİH İÇERMELİDİR.

BU DURUMLARDA TAAHÜT EDİLEN TARİHTEN BAŞLAYARAK BİR AY İÇİNDE İCRAYA BAŞVURARAK VEYA DAVA AÇMAK SURETİYLE SÖZ. SONA ERDİRİLEBİLİR.

 

B)   KİRA BEDELİNDE TEMERRÜT

-        İKİ HAKLI İHTAR

. Sözleşmenin konusu konut veya çatılı işyeri olmalı

. kiracı kira bedelini ödememiş olmalı

. kiracı kira bedelini ödemediği için yazılı ihtar edilmeli

. kiracı yazılı ihtar nedeniyle kira bedelini ödemiş olmalı

. kiracıya çekilen ihtarda en az 30 gün ödeme süresi verilmeli.

. Tüm bu işlemler sırasıyla gerçekleştikten sonra kiracı bir yıldan kısa süre içerisinde ikinci kez temerrüde düşmüş ve kiraya verenin ihtarı sonucu ödeme yapmışsa dahi artık bu süreden sonra kira bedellerini süresinde ödese dahi kiraya veren için sözleşmeyi sona erdirme hakkı doğmuştur.

Artık kiraya veren kira yılı bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

C)   KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇE VE BELDE SINIRLARI İÇİNDE OTURABİLECEĞİ KONUTUNUN BULUNMASI

Yine burada da sözleşme bitiminden sonra bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi mahkemeden talep edilebilir.

 

Maalesef kiraya veren açısından dava açma kanun tarafından sınırlandırılmıştır.

 

 

BUÖZEL SEBEPLERİN YANINDA

 

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

 

III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu

MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu

MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu

MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.                           

                                                                                     Stj. Av. Muhammed Burak Hoşgören